주택연금 가입조건, 장단점, 연금 수령액 조회 방법, 신청방법 소개

 

 

노후 준비가 되지 않아 걱정되시는 분이 많습니다. 부동산 자산이 많은 대한민국 특성상 집 한 채 갖고 계신 분이 많을 텐데요. 이러한 분의 노후 연금 수령에 도움이 될 수 있는 주택연금 제도를 소개합니다. 주택연금의 특징부터 가입조건 등 주택연금에 필요한 개념을 설명드린 후 주택연금의 장단점, 예상 연금 수령액을 조회하는 방법, 신청방법까지 설명합니다. 

 

 

주택연금이란?

 

주택연금 특징

  

  주택연금이란 거주하는 주택을 담보로 금융기관으로부터 다달이 연금을 받을 수 있는 제도를 말합니다. 주택연금에는 다음과 같은 특징이 있습니다.

• 주택을 담보로 다달이 연금을 받을 수 있다.
• 주택에 거주하며 평생 연금을 지급받는다.
• 주택연금 가입자가 사망하더라도 감액 없이 배우자가 승계할 수 있다.
• 부부가 모두 사망할 경우 주택가격과 연금지급액을 사후 정산하고 지급을 종료한다.
• 주택가격이 오르더라도 주택연금 지급액은 유지된다.

 

주택연금 가입조건

• 부부 중 한 명이 55세 이상이어야 함.
• 부부 중 한 명이 대한민국 국적을 가진 국민이어야 함.
• 주택가격이 12억 미만이어야 신청 가능함(부부 합산 기준). 2주택자라도 주택 가격을 합친 자산이 12억 미만이면 주택연금 가입 가능함.
• 합산 주택 가격이 12억이 넘는 2주택자도 보유 중 주택을 향후 3년 내 처분하여 합산 주택가격을 12억 미만으로 맞추는 조건으로 가입이 가능함.

 

주택연금의 담보취득방식

 

  앞서 설명드렸듯이 주택연금은 주택을 담보로 금융기관에서 연금을 지급하는 제도입니다. 따라서 담보취득방식에 대해서도 이해하셔야 하는데요. 담보취득방식은 2개가 있습니다.

구분	저당권 방식	신탁방식
뜻	주택에 근저당권을 설정해 주택금융공사에게 담보를 제공	주택을 주택금융공사에게 신탁하여 담보를 제공
배우자 연금승계	가입자 사망시 자녀 동의가 없으면 배우자가 주택연금을 승계할 수 없음	가입자 사망시 자녀 동의가 없더라도 배우자가 주택연금을 계속 수령해 주택해 거주할 수 있음
주택의 임대차 가능여부	보증금 있는 임대 불가능	보증금 있는 임대 가능
연금 수령 종료 후	주택 처분 금액에서 연금대출 상환 후 남은 금액은 상속인 소유	주택처분 금액에서 연금대출 상환 후 남은 금액은 귀속권리자 소유

 

  저당권 방식과 신탁 방식은 주택의 소유권이 누구에게 있는지에 따라 분류됩니다. 저당권 방식에서 주택의 소유권은 주택연금 가입자에게 있습니다. 하지만 신탁방식은 주택금융공사가 소유권을 갖습니다. 신탁방식에서는 주택금융공사가 주택에 대한 소유권을 갖지만, 주택에 대한 관리비와 세금은 가입자가 내야 됩니다. 

 

  저당권 방식은 주택의 소유자가 가입자이기 때문에 가입자가 사망할 때 주택 자산에 대한 상속이슈가 발생합니다. 가입자가 사망했을 때 배우자와 자녀가 상속 대상자가 됩니다. 만약 자녀가 주택에 대한 상속 권리를 요구한다면 주택연금을 배우자에게 승계할 수 없습니다. 하지만 신탁방식은 소유권이 주택금융공사에게 이전됐기 때문에 상속 이슈가 발생하지 않고, 가입자가 사망하더라도 배우자가 고스란히 주택연금을 수령할 수 있습니다.

 

   만약 불가피한 사유로 가입자가 주택에 거주하지 못할 때 저당권 방식은 보증금 있는 임대 계약을 할 수 없지만(보증금 없는 월세계약은 가능함) 신탁방식은 가능하다는 차이가 있습니다. 

 

  만약 가입자와 배우자가 모두 사망해 연금 수령이 종료된다면, 저당권 방식은 주택 처분 금액에서 연금대출 상환 후 남은 금액은 상속인에게 돌아가지만, 신탁방식은 귀속권리자에게 돌아간다는 차이가 있습니다.

 

  용어가 어려운데요. 저당권 방식은 주택 소유주가 가입자이기 때문에 상속인이 존재하지만, 신탁방식은 주택금융공사에서 소유권이 있기 때문에 상속이라는 표현을 사용하지 않습니다. 귀속권리자라는 표현을 사용하는데요. 귀속권리자는 주택을 신탁한 위탁자와 배우자가 사망한 이후, 신탁 계산을 마무리하고 잔여 금액을 받을 수 있는 권리가 있는 사람을 뜻합니다. 법정 상속인과는 다른 개념인데요. 귀속권리자를 법정상속인이 아닌 사람으로 지정해도 무방합니다. 

 

 

주택연금 지급방식

 

  주택연금 지급방식은 2개가 있습니다.

• 종신방식 : 담보 주택에 평생 거주하면서 연금을 평생 수령하는 방식
• 확정기간방식 : 담보 주택에 평생 거주하면서 연금을 미리 정한 기간만 수령하는 방식
• 종신혼합방식 : 인출한도 설정 후 한도 범위 내에서 수시로 찾아 사용가능한 종신방식
• 확정기간혼합방식 : 인출한도 설정 후 한도 범위 내에서 수시로 찾아 사용가능한 확정기간 방식

  종신방식과 확정기간방식에 인출한도를 설정하게 되면 종신혼합방식과 확정기간혼합방식이 됩니다. 인출한도란 내가 받을 연금의 일부를 떼어 예금처럼 사용할 수 있도록 설정한 금액을 말합니다. 다만 인출한도를 설정하면 내가 받을 연금의 일부를 떼기 때문에 월마다 받는 연금 수령액은 줄어드는 단점이 있습니다.

 

 

주택연금 지급유형

• 정액형 : 평생 동일한 금액을 매월 수령
• 초기증액형 : 초기에는 많이 수령하고 이후에는 수령액수를 줄임
• 정기증가형 : 3년마다 4.5% 일정하게 연금 수령액을 높임

  평생 받을 연금의 총액은 정해져 있습니다. 다만 어느 시점에 연금을 많이 받을 건지 선택하는 것입니다.

 

 

연금대출과 상환

 

  주택연금 제도는 대출제도라고도 볼 수 있습니다. 금융기관이 연금을 공짜로 주진 않습니다. 주택연금 가입자가 금융기관으로부터 현금을 빌리는 개념인데요. 결국 가입자, 배우자 사망 등으로 연금지급이 종료되면 빌렸던 연금을 갚아야 합니다. 이때 담보로 한 주택을 처분해 연금대출을 상계하게 됩니다.

 

  주택연금의 연금대출 금액(보증잔액)을 계산하는 과정은 아래의 식과 같은데요.

• ①연금 실수령 총액 + ②개별 인출금 + ③초기 보증료 + ④연 보증료 + ⑤대출이자

  주택금융공사가 주택을 담보로 해 금융기관(은행)에게 보증을 해줍니다. 이 보증을 바탕으로 은행이 가입자에게 연금을 지급해 주는데요. 보증도 공짜로 해주진 않겠죠. 보증료를 가입자에게 받습니다. 

• 초기 보증료 : 주택가격의 1.5% 1회 납부
• 연 보증료 : 연금대출 금액의 0.75%로 매월대출에 합산해 계산됨. 별도로 현금을 내야 할 필요는 없음.

 

주택연금 장단점

 

장점

• 주택 외 노후자산을 만들지 못한 분에게 적합하며, 평생 주택에 거주하며 연금을 받을 수 있다.
• 담보로 한 주택을 처분하고 남은 금액이 있을 경우 상속할 수 있으며, 부채가 남을 경우 상속되지 않는다.

 

단점

• 가입 시점에 주택 가격으로 연금 수령액이 결정된다. 주택 가격이 상승하더라도 내가 받는 연금 총액은 동일하다.
• 이사가 가능하긴 하나 여러 절차를 거쳐야 하는 번거로움이 있다.

 

주택연금 예상 수령액 조회하기

 

주택연금 예상 수령액 계산방법

 

  주택연금 수령액은 가입 당시 주택가격과 가입자 나이로 결정됩니다. 다음은 정액형을 기준으로 종식방식으로 연금을 수령할 때 받는 월 수령액을 나타낸 도표입니다. 단위는 천 원입니다. 아래 사진의 901은 70세 연령에 3억 원가량의 주택을 대상으로 주택연금을 받을 때 월마다 90만 1천 원을 받는다는 뜻입니다.

 

 

  

주택연금 예상 수령액 조회하는 방법

 

  주택금융공사 홈페이지에서 예상 연금 수령액을 조회할 수 있습니다. 홈페이지 링크는 다음과 같습니다. 여러 정보를 입력하고 조회하기 버튼을 클릭하면 예상 연금수령액이 나옵니다.

 

주택금융공사 홈페이지에서 주택연금 수령액 조회하기!

 

  위에서 설명한 내용을 이해하셨다면 조회하는 데 어려움은 없을 것입니다.

 

 

주택연금 신청방법

 

주택연금 신청절차

• 방문신청 : 주택 소재지를 관할하는 지사 방문
• 인터넷 신청도 가능합니다.

1. 공사를 방문해 신청서 및 서류 제출
2. 가입요건 심사
3. 보증약정 / 근저당권 설정 또는 신탁등기
4. 보증서 발급
5. 대출실행(금융기관)  

  순으로 진행합니다. 인터넷 가입신청 링크를 남길 테니 신청하실 분은 하단 링크를 참고하시기 바랍니다.

 

주택연금 인터넷 신청 링크 바로가기!

 

신청에 필요한 서류

• 주택연금신청서 (금융기관 방문)
• 주민등록등본 2부 (주민센터 방문) : 배우자가 등본이 다른 경우 배우자 주민등록등본도 2부 필요
• 전입세대 확인서 1부 (주민센터 방문)
• 인감증명서 2부 (주민센터 방문) : 공동 소유인 경우 부부별 2부
• 가족관계증명서 1부(주민센터 방문)
• 지방세 납세증명서 1부(주민센터 방문)
• 지방세 세목별 과세증명서 1부(주민센터 방문)
• 기초연금수급 확인서 1부(주민센터 방문)
• 등기권리증 원본 1부
• 인감도장(배우자 도장)
• 신분증